不動産法

賃料増減額請求

賃料を増減額したいのですが、特に注意する点はありますか？

賃料損減額請求の効力は、裁判上の手続きをとる前の段階の、内容証明郵便などで請求の意思を相手方に伝えた時点から発生します。そして、これ以降、賃借人は客観的に相当と考えられる賃料を賃貸人に支払わないと、法的リスクが生じる点に特に注意する必要があります。

賃貸借契約の解除

借家契約において賃貸人が契約を更新をしないことはできますか？

正当事由があることが必要になります。裁判上の手続きにおいては、賃貸人、賃借人双方が建物を必要とする事情、立退料の有無・金額等が主に考慮されますが、賃借人がその場所に実際には住んでいないような場合を除き、正当事由の要件を満たすことは一般的に簡単ではありません。

借家契約において賃借人が賃料を支払わない場合、賃貸借契約を解除できますか？

賃貸借の継続中に、当事者の一方に、その信頼関係を裏切つて、賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあつた場合には、解除できる、と判示した最高裁判例があり、この判例に沿って実務上の運用がなされています。信頼関係の破壊といえるか否かは、賃料不払い以外の賃貸人、賃借人間の従前の経緯等を加味して総合的に判断されますが、一般的には２か月の賃料不払い程度では賃貸借契約の解除は難しいです。

借家契約において賃借人が賃貸人の同意なしに第三者に転貸した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できますか？

賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合においては、同条の解除権は発生しないものとする、と判示した最高裁判例があり、この判例に沿って実務上の運用がなされています。背信的行為かどうかを判断するにあたっては、賃借人と転借人との間に、形式的、実質的同一性があるかどうかが重要になります。

賃貸借契約の終了

借家契約が終了した場合、原状回復としてどのような金額が敷金から差し引かれるのですか？

建物の経年劣化や、賃借人の通常の使用により生じる損傷を超えた損傷を修補する金額は、原状回復として差し引かれる可能性があります。ただし、賃貸借契約中に原状回復に関する別段の特約がある場合は注意する必要があります。

借家契約が終了した場合、原状回復費を賃借人が負担する特約は有効でしょうか？

①特約の必要性があること、②暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在していること、③賃貸人が認識していること、④賃貸人が義務負担の意思表示をしていること、の要件を満たしている場合には有効と認められます。

定期借地借家契約

定期借地契約にはどのようなものがあるのですか？

一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権を設定する定期借地契約があります。一般定期借地権は書面で、事業用定期借地権は公正証書で、それぞれ契約する必要があります。

定期借家契約に関して特に注意すべき点はありますか？

書面で契約を行い、また、賃貸人側から契約の更新がないことを書面で説明する必要があり、これらの要件を欠いた場合、借家契約は通常どおりの更新のある契約になります。

時効期間

不動産の売買契約、賃貸借契約に関連する時効期間はどのくらいの長さですか？

時効期間を個別に申し上げますと、工事の設計・施工・監理業者の工事に関する債権は３年、瑕疵修補請求・瑕疵修補に代わる損害賠償請求および解除権は１年、瑕疵修補とともにする損害賠償請求は１０年、土地・普通工作物の担保責任は５年、石・土・煉瓦・金属造りの工作物の担保責任は１０年、賃貸借契約に基づく損害賠償請求権・費用償還請求権は（貸し主が返還を受けたときから）１年、家賃・管理費など１年以下の時期により定めた定期給付金は１年、になります。